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下半年房市詭譎多變

〈住展〉下半年房市詭譎多變
住展雜誌提供
2007 / 08 / 16 星期四 15:18

行政院為刺激景氣復甦,推出「一週一利多」的多項財經牛肉,促使近期股市衝萬點的可能性大增,與股市一家親的房市,會在股市上萬點後,也開始再起步走?從政治面、供需面、政策面來看,下半年的房市似乎還挺有看頭的。

在政府積極作多、新台幣升值題材下,營建股再度獲法人青睞,法人指出,近期鋼筋、水泥及預拌混凝土等原物料價格上漲,使得建商成本大幅墊高,也暗示未來房價,尤其是大台北地區房價可望持續走高。

雖然銀行房貸業務已接近法令上限,不過,根據中央銀行公佈的消費者貸款與建築融資餘額統計,五月房貸與建築融資再雙雙創下新高,分別為新台幣四‧五兆餘元與九千三百三十五餘億元。

行政院經濟建設委員會也表示,五月景氣對策燈號續為黃藍燈,國內景氣較四月有所改善,由於中央政府總預算已獲通過,景氣綜合判斷分數呈現增加趨勢,六月(尚未公佈)有機會轉為綠燈。

政策的作多使股市飆漲,股市漲,房市當然也不會寂寞才對,根據本刊的統計,下半年第一波的推案量保守估計有千億元的大量,超過十億元的指標個案有二十幾個,其中不乏超大型的建案(見附表)。

◆股市先行房市隨後到

不過,根據以往的經驗,股市是先期指標,要股市漲一大段後,房市才會有較大幅度的變化與影響。房地產業界普遍認為,股市今年上萬點非夢事,股市房市本來就一家親,股市大好,房市沒有理由會轉壞才對。

為了刺激景氣,行政院推出「一週一利多」的政策,在房地產方面,行政院宣佈在南北選定四處大面積都市更新案作為火車頭示範案例,宣示政府活絡經濟決心,四處商機總計數千億元。

行政院的想法是,都更案可抑制房市過熱,又能持續帶動營建業活絡政策利多,行政院相中都市更新案,主因政院擬以釋出國有土地的政策手段,作為帶動全省都更案加速推進的火車頭。

這次行政院從五十處公有地為主推案,在南北選定四大指標性個案,著眼於大面積公私有地合作的都更示範案例,相當具都市再造代表性,預計一、二年內即可招商開發。

這四處分別是:一、基隆港火車站暨西二/西三碼頭,二、台北市法務部職員眷舍的華光社區,三、台北南港台鐵沿線再開發,四、高雄市台鐵舊高雄港站及臨港沿線開發。

◆政府不斷放房市利多

在政府推動地方制度法上,更讓台北縣實質升格為等同直轄市,另外放寬都會區農地蓋住宅、農村改建等利多政策,加上建商相繼高價競標台北市國有土地,就連新光金控之前標下北市信義聯勤俱樂部舊址的土地而改建的「新光傑仕堡」豪宅,也決定只租不賣,顯示政府以及建商都看好房市後市的發展,讓房地產景氣熱度不退。

隨著二OO八年總統大選的到來,政府在財經政策上作多的動作愈來愈明顯,雖說房市面臨升息及投資客退場的影響,但整體而言,對房市的影響並不大,近日政府釋出農地改建民宅的政策方向,及大型都市更新案、大面積國有地加速釋出的利多,房市下半年的榮景應仍是可期。

基本上,下半年是否能持續近四年的多頭榮景,除了業者與賣方主觀性的樂觀期待之外,還需觀察客觀的條件有哪種改變,綜觀下半年房市的利多與利空因素主要有|

◆利多部份:

一、經濟景氣出現復甦:

中研院上修了今年度台灣經濟的成長率,從去年底預測的四.二一%小幅向上修正為四.四六%,加上二OO七年年初以來,歐美各國的經濟表現高於預期,下半年美國經濟也可望逐漸回溫,台灣在出口帶動以及民間消費適度回溫,中研院預期國內生產毛額GDP年成長率可望小幅上修,並促使房市購買力與投資信心有效提振。

二、政策面全面作多 :

隨著二OO八年總統大選的到來,執政黨在財經政策上全面作多,對房地產的景氣維繫與提升具正面的意義。◆利空部份 :

一、房貸成數影響買氣:

央行緩步升息,隨房價上漲,房貸負擔佔家庭收入的三十%以上的比率越來越多,投資客壓力也越來越大,而房貸成數的降低,將直接影響買氣。

二、餘屋賣壓有增無減:

九十四、九十五年北台灣五大區塊的餘屋量累計有二萬五千四百九十五戶,累計未賣出的餘屋金額有一千九百零二億元,餘屋量較大的地區在桃園與台北縣少數地區,這些餘屋隨著房市推案量的增加,加上銷售率的降低,餘屋賣壓將是影響景氣的一大變數。

◆房市過熱房貸紛縮手

淡江大學產經系教授莊孟翰表示,從八十八年到九十五年期間,住宅存量增加一百二十萬戶,供給大於需求,而過去三年來,使用執照的申請量也越來越多,透露部分地區新成屋愈來越多,導致預售期間銷售狀況不如預期。

莊孟翰認為,雖然台灣房市還未出現泡沫化情況。但房價飆漲已達一定水準,購屋民眾還是要居高思危。他觀察到房價持續上揚的風險,並認為,大型行庫已把部分地區例如三峽、林口、淡水等地列警示區,核貸成數降低,這都是房價出現過熱的警訊。

高力國際董事總經理劉學龍表示,國內這波房地產動向,比較值得關切的是豪宅的高檔價格是否能持續下去,其中有幾個警訊是值得注意的。

首先是中央銀行利率政策轉趨保守,包括對銀行發出住宅房貸和營建商融資方面的警訊,特別是小套房或是個人名下擁有超過二戶的非自用型投資客,貸款成數的降低,將影響房市的買氣。

此外,建案銷售期間也逐漸拉長,以往三個月的交易時間,現在多已拉長為五至六個月,這些都是下半年景氣反轉的變數。

◆外資加碼商用不動產

對於目前政策面作多,劉學龍則擔心恐會是揠苗助長房市的正常運作,等利多少了或是疲乏了,房地產恐將出現較明顯的回檔整理,所以下半年切記不要追高,高處不勝寒的心理準備一定要有。

另一方面,劉學龍從資金面明顯的看出,外資正無怨無悔的在台灣加碼,美林、里昂證券在內湖大手筆買下廠辦大樓,加上近期新光人壽將明.的總部及華固建案買下,這些都在在顯示,下半年的商用不動產很有可為,包括酒店式公寓、頂級豪宅及純辦公大樓、廠辦大樓。根據內政部營建署資料,去年七月份全台住宅整體存量與家庭戶數間仍呈「供過於求」,台中市餘屋達六萬戶,為全台之冠。至於台北市則是「供不應求」,住宅缺口近九萬戶。

營建署資料顯示,台灣地區七月的住宅存量數比家庭戶數還多,多近三萬戶,但已較去年同期三萬六千餘戶縮減約百分之十九,全台住宅市場部份區域仍為供過於求,但整體供需差距正逐漸縮小。

◆區域供給量需多觀察

永慶房仲集團總經理廖本勝表示,住宅存量數減去家庭戶數的餘絀數,可顯示區域住宅市場的供給與需求狀況。從資料來看,大台北生活圈中除台北市仍處高度「供不應求」外,台中、高雄等都會區域「供過於求」明顯。

廖本勝表示,台北市的開發已飽和,可再開發的地方非常有限,雖預售推案量仍平穩成長,但始終趕不上戶數增加。另據永慶房仲集團統計,今年上半年,北市中古屋市場平均成交價為每坪三十二.七萬元,較去年同期成長十六%。中南部地區容積率管制實施,南部供需趨平衡。

廖本勝認為,住宅餘絀數達五萬戶以上時,市場供需失衡的狀況較明顯,包括雲林縣、高雄縣市、台南縣等,住宅數少於比家庭戶數是否意味供不應求,如此房價仍無法上漲?差距一.六萬二至四萬戶間,供需失衡不算嚴重,但不易大幅帶動房價起漲,這四個縣市今年上半年的平均成交價每坪皆未超過十萬元。

台北縣、桃園縣餘屋過剩,不過廖本勝表示,這兩縣人口、戶數逐年快速增加,北縣平均房價較北市便宜一半以上,還有捷運網絡貫穿,桃園高餘屋量可受惠高鐵通車,供給可逐步去化。在中科、高鐵的利多下,建商積極佈局,使得台中市餘絀戶數居全台之冠,台中市房價欲高漲不易,未來待科學園區帶來更多就業機會,才能使得快速去化供給。

◆房市多頭行情已四年

多空交戰的下半年房市,在政治面、財經面與股市房市面上,勢將面臨更嚴峻的考驗,對於下半年的房市發展走勢,產學界的看法也愈來愈紛歧,九二年下半年以來的房市多頭行情,會在下半年或是總統大選前產生何種變化,全民都在看。

更多房地產文章,請參閱住展雜誌314期,訂閱專線:02-8797-3579

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